Depuis l’instauration de la loi du 10 juillet 1965, issue de la loi ALUR du 24 mars 2014, la mise en conformité des règlements de copropriété aux évolutions législatives et réglementaires s’impose comme une priorité incontournable dans la gestion de la copropriété. Les obligations significatives introduites par la loi du 23 novembre 2018 portant Évolution du logement de l’aménagement et du numérique (ELAN) et la loi du 21 février 2022 portant Différenciation, décentralisation, déconcentration et simplification nécessitent que les copropriétaires mettent à jour leur règlement de copropriété pour tenir compte de ces changements. La révision des règlements se complexifie en raison de l’articulation délicate des dispositions en vigueur. Ces lois instaurent un double régime applicable selon la date d’établissement du règlement de copropriété. Il est donc essentiel que les copropriétaires mettent à jour leur règlement conformément aux nouvelles dispositions en vigueur en mentionnant expressément dans leur règlement les parties communes et les lots transitoires. A défaut, les copropriétaires risquent l’inopposabilité de leurs droits et le syndic de l’immeuble ainsi que le syndicat des copropriétaires peuvent voir leur responsabilité engagée, compromettant ainsi la gestion sereine de la copropriété. Le droit de la copropriété est un pan du droit de l’immobilier sur lequel le Cabinet VPA intervient régulièrement que ce soit pour protéger les droits d’un copropriétaire individuel.
Que faut-il mettre en conformité dans le règlement de copropriété ?
Depuis la loi ELAN, la mise en conformité s’avère nécessaire concernant :
- Les lots transitoires qui correspondent, à des terrains non bâtis, mais en passe de l’être (partie d’un ensemble immobilier non construite),
- Les parties communes spéciales, qui sont les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires (Article 6-2, nouveau de la loi du 10 juillet 1965, crée par la loi ELAN), mais non de tous. Par exemple : des sols, des cours, parcs et jardins ou encore des passages et corridors.
- Les parties communes à jouissance privative, qui sont les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot, mais appartenant indivisément à tous les copropriétaires. (Article 6-3, nouveau de la loi du 10 juillet 1965, crée par la loi ELAN). Par exemple le balcon, la terrasse ou les loggias.
L’obligation essentielle incombant aux copropriétaires est édictée par l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 (modifié par la loi ELAN) et dispose désormais que l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. La même obligation est posée pour les lots transitoires par l’article 206 de la loi ELAN. Le syndicat des copropriétaires doit donc être attentif à identifier expressément les parties communes spéciales, les parties à jouissance privative ainsi que la consistance des lots transitoires dans leur règlement de copropriété. Une référence aux parties communes faite uniquement dans un tableau récapitulatif, dans un document descriptif de l’immeuble ou dans un acte de partage ne remplit pas l’obligation de mention expresse. Une distinction est d’ailleurs opérée entre l’état descriptif et le règlement de copropriété par les articles 8 de la loi du 10 juillet 1965 et 3 du décret du 17 mars 1967. Par stricte interprétation de la mention expresse, si les parties concernées devaient être indiquées uniquement dans un état descriptif non inclus au sein du règlement de copropriété, une mise en conformité de ce dernier serait impérative. La révision doit se porter également sur l’établissement de charges spéciales pour les parties spéciales et à jouissance privative conformément aux modifications apportées par la loi ELAN (Articles 6-2 et 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 tels que modifiés par la loi ELAN).
Quand les copropriétaires doivent-ils mettre en conformité les règlements de copropriété ?
Le délai de mise en conformité
Initialement, les copropriétaires devaient mettre en conformité leur règlement de copropriété par une assemblée générale dans un délai de trois ans à partir de l’entrée en vigueur de la loi ELAN, soit jusqu’au 23 novembre 2021. Cependant, les copropriétaires se sont retrouvés face au risque de disparition de leurs droits non consolidés si à l’échéance de ce délai, le règlement de copropriété n’était toujours pas mis à jour. Cette préoccupation s’est aggravée par la crise sanitaire qui a causé un retard dans la tenue des assemblées générales. Pour cette raison, à la suite de la consultation du GRECCO, le report de la date limite de mise en conformité au 31 décembre 2023 a d’abord été envisagé, mais n’a finalement pas été retenu par la loi 3DS qui a mis en place un double régime.
L’instauration d’un double régime de la mention expresse
Ce double régime s’applique en fonction de la date de mise en copropriété de l’immeuble intervenue avant ou après le 1er juillet 2022 (Article 89 de la loi 3DS). L’article 209 II de la loi ELAN dispose désormais : L’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’est applicable qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022. (…) En revanche, pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes. Les lots transitoires sont également régis par ce double régime : Les dispositions relatives au lot transitoire de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 (…) ne sont applicables qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022. (Article 206 II de la loi ELAN)
Quelles sont les sanctions à défaut de mise en conformité ?
L’absence de la mention expresse dans un règlement de copropriété établi après le 1er juillet 2022 est sanctionnée par l’inopposabilité systématique des droits prétendument acquis. En revanche, concernant les règlements de propriété établis avant le 1er juillet 2022, l’absence de mise en conformité engendrera des difficultés de preuve des droits des copropriétaires ainsi qu’un risque pour les Syndicats des copropriétaires et Syndics d’immeubles.
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Les règlements de copropriété établis après le 1er juillet 2022
Les immeubles mis en copropriété à partir du 1er juillet 2022 sont soumis automatiquement à l’obligation de mention expresse des parties communes et des lots transitoires dans le règlement de copropriété. Un défaut de mention expresse expose les copropriétaires au risque d’inopposabilité de leurs droits : le règlement de copropriété étant le seul moyen pour prouver l’existence des parties communes spéciales, à jouissance privative et les lots transitoires. De plus, le rédacteur du règlement de copropriété (notaire, géomètre-expert, etc.) peut voir leur responsabilité engagée faute de mention expresse de ces parties communes spéciales dès la rédaction du règlement de copropriété.
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Les règlements de copropriété établis avant le 1er juillet 2022
L’existence des parties communes n’est pas subordonnée à l’obligation de mention expresse pour les immeubles mis en copropriété à partir du 1er juillet 2022. Les copropriétaires doivent néanmoins rester vigilants, car l’obligation de mise à jour des règlements de copropriété n’est pas pour autant vidée de sa substance. En effet, les copropriétaires rencontreront une difficulté pratique pour prouver leurs droits acquis à défaut de leur mention expresse au sein du règlement de copropriété. De plus, la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être engagée en cas de défaut d’inscription à l’ordre du jour de la question de mise à jour à chaque assemblée générale.
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Le risque d’inopposabilité des droits acquis
L’absence de mention des parties communes spéciales, à jouissance privative ou de la consistance du lot transitoire n’a pas de conséquence sur l’existence même de ces droits. Les droits acquis régulièrement avant l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions ne sont pas fragilisés par un défaut de mention expresse au sein du règlement de copropriété. Néanmoins l’existence des parties communes spéciales ou privatives pourra être prouvée par tout moyen afin qu’elles puissent être opposées aux autres copropriétaires, la preuve suprême étant, bien évidemment, leur mention au sein du règlement de copropriété. À titre d’exemple, les droits portant sur ces parties peuvent être mentionnés uniquement dans un procès-verbal d’assemblée générale. Dans cette éventualité, ces droits seront opposables uniquement si les copropriétaires des lots en question en ont été dument informés (article 4 du décret du 17 mars 1967). Classiquement, lorsqu’un copropriétaire cède son lot privatif, en omettant de préciser qu’une partie de ce lot est uniquement à jouissance exclusive (jardin, terrasse, loggia, etc.) ; sans mention expresse de l’existence de ces parties communes à jouissance privative au sein du règlement de copropriété, le Syndicat des copropriétaires éprouvera toutes les peines du monde à faire appliquer le droit de la copropriété sur ces dernières (accord avant travaux, obligation d’entretien, etc.). Cette incertitude concernant la preuve de l’existence des parties communes spéciales ou privatives doit inciter les copropriétaires à les mentionner explicitement au sein de leur règlement de copropriété.
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La responsabilité du syndicat des copropriétaires
La loi 3DS instaure une obligation de régulation des règlements de copropriété sans aucune limitation temporelle. Le syndicat des copropriétaires devra donc inscrire l’obligation de régulation lors de chaque assemblée générale de copropriétaires, et ce, jusqu’à sa mise à jour. Désormais, l’inscription de l’obligation de résolution à l’ordre du jour incombe au syndicat des copropriétaires. Le syndic de l’immeuble qui était précédemment visé par la loi ELAN se trouve désormais tenu par son obligation de conseil classique. Il a pour obligation de porter à l’attention des copropriétaires la nécessité de la mise en conformité, à charge pour eux d’inscrire la résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Le syndic de l’immeuble est ainsi tenu d’une simple obligation de moyen, contrairement au syndicat des copropriétaires qui est lié par une obligation de résultat : celle d’inscription à l’ordre du jour de chaque assemblée générale de la révision du règlement de copropriété. L’adoption de la résolution visant à mettre à jour le règlement de copropriété se fait à la majorité simple, les conditions de majorité à respecter lors de la tenue de l’assemblée générale étant celles de l’article 24 de la loi de 1965. À défaut d’inscription à l’ordre du jour de l’obligation de mettre à jour le règlement de copropriété à chaque assemblée générale, le syndic de l’immeuble et le syndicat des copropriétaires peuvent voir leur responsabilité engagée par un ou plusieurs copropriétaires lésés. En cas de litige, le syndicat des copropriétaires pourrait appeler le syndic de l’immeuble en garantie de sa responsabilité si ce dernier n’a pas conseillé le syndicat des copropriétaires sur la nécessité d’une mise à jour.
Le Cabinet VPA se tient à votre disposition pour vous accompagner dans la mise à jour de vos règlements de copropriété conformément aux nouvelles dispositions. Contactez-nous pour procéder à un audit ainsi qu’une mise en conformité de vos règlements de copropriété. Le Cabinet VPA, avocat au barreau de Paris, vous conseille sur toutes les situations relevant du droit immobilier.
Article rédigé par Madame Banu Demircioglu, Juriste – Cabinet VPA